國際金融報
李曦子
2025-02-12 10:32
房地產行業在過去十余年經歷了黃金發展期，但隨著市場紅利逐步減退，增速放緩、需求疲軟成為新常態。2024年，行業正經歷前所未有的調整壓力，仍處于深度調整期，地產公司虧損是普遍情況。
隨著2025年1月房企陸續披露2024年業績預告，由盈轉虧、虧損大幅增加的情況屢見不鮮。例如萬科2023年盈利121.63億元，2024年預計虧損450億元；金融街2023年虧損20.72億元之后，2024年預計虧損90億至120億元；首開股份2023年虧損63.39億元，2024年預計虧損75億—95億元。
在虧損加劇的背后，整個地產行業正在經歷一場洗牌，能夠獲得外部資源支持，并圍繞市場新生態完成自身業務模式轉型的公司將活到最后。
一、卸掉包袱，才能迎來業績修復
2024年行業整體盈利情況比2023年進一步惡化，市場早有預期，前三季度地產板塊上市公司歸母凈虧損就達到217億元，而2023年同期則為凈盈利53億元，板塊首次出現整體虧損，利潤率下降、計提資產減值“兩座大山”令房企“泰山壓頂”。關鍵是怎么看待這兩個問題？
第一，市場環境變了，模式跟著變，才有活路。
過去，房企高周轉模式的核心要素在于需求總量可以消化供應量的增長，同時資產價格的持續上漲能夠維持房企生存的必要利潤空間。
但是，在下行周期，房企以高價獲取的土地持續結算，若不通過價格換市場，將會帶來更大的流動性風險。新形勢下，以價換量雖將導致利潤率下滑及大額虧損，但如此才能更好地保障企業資金安全，降低流動性風險。
第二，當前對板塊盈利能力造成最大的影響：房價下行導致的資產減值。
這一問題比庫存去化困難給房企財報帶來的影響更大，但若把售價保持在原有高位，不積極推動庫存去化，雖避免了大額虧損，可顯然會帶來更大的流動性危機及風險。由此可以看出，在房價下行時期，只有及時調整資產價值，回歸真實水平輕裝上陣，方能逐步化解危機。
從近期披露的業績預告來看，大名城預計計提存貨跌價準備及投資性房地產減值準備約19億至21億元，導致公司2024年凈利潤約為虧損19.6億至23.5億元；金融街為持續盤活存量項目/資產，堅持隨行就市加快銷售去化，優先保障現金流安全，僅計提資產減值準備一項預計就會帶來歸母凈利潤虧損約21億元。
可以看出，大名城、金融街等房企的財務策略與經營策略一以貫之，始終是朝著可持續發展本質，以企業自身造血能力的恢復，反映出管理層務實的態度，進一步輕裝上陣。
正如東方證券近期點評：隨著未來房價地價下行空間縮小，房企計提資產減值愈加充分，減值風險持續消減，未來業績修復預期有望提升。
二、打破惡性循環，有序降低負債
和房企巨虧伴隨的問題是融資環境的急劇惡化。信貸政策趨緊下，企業資金鏈壓力凸顯，短期債務高企與回款減少形成了惡性循環。
在房地產行業發展形勢發生重大變化的背景下，國有控股的地產上市公司至今罕有出現爆雷的案例，各層級政府、地方國資的支持無疑會為上市公司注入發展信心，讓融資渠道保持通暢，舉措也有多種。
第一種，也是最引人注目的一種方式，即人事調整。
萬科作為房企中的“三好學生”，過去一年多來出現流動性危機，直到1月27日以一紙人事變動公告宣布管理層大換血，市場才終于相信深圳國資有足夠“子彈”支持萬科。
相似的案例還有金融街，西城區政府、西城區國資委和金融街集團通過提名董事、監事等方式依法合規參與公司治理，保持其治理結構的健康和穩定。
第二種，大股東和地方政府幫助處置資產。
萬科近期有出售紅樹灣項目權益給深圳地鐵集團來提前回籠資金的舉措，金融街則在去年以來加強與政府溝通協商，將部分項目整售給北京、蘇州政府，將部分酒店轉讓給金融街集團下屬酒店管理公司，來盤活存量項目/資產，一方面及時解決歷史遺留問題，另一方面獲得了一定資金回流。
第三種，維護財務穩健和現金流安全，打破資金壓力帶來的“惡性循環”。
因此，盡管出現了巨額虧損，金融街通過股東層面的支持，使資金安全更有保障、負債規模有序壓降，得以專注于促進項目銷售去化。2024年，金融街實現銷售簽約額約195億元，實現并表銷售回款約110億元，在百強房企中的排名提升了15位。這有效保障了公司的現金流入，降低債務風險，提升市場地位。
根據業績預告，公司2024年在銷售簽約和回款額保持穩健的基礎上，嚴格控制和壓降成本及費用支出，實現經營活動現金流凈額約60億元，連續六年保持為正；2024年末公司貨幣資金余額約128億元，連續五年貨幣資金余額可以覆蓋一年期內到期負債；在保障資金安全的前提下，公司有序壓降有息負債，2024年末公司有息負債規模較上年減少20多億元。
三、中小企業探索多元轉型路徑
地產行業深度調整期，市場拐點遲遲未能到來。進入2025年，百強房企中卻呈現排名越靠后的梯隊彈性越明顯的現象，Top10、Top11—30、Top31—50、Top51—100房企的2025年1月銷售額同比增速分別為-12%、-5%、+5%、+10%。
相比于建發房產、華潤置地、濱江集團等大型房企保持在一線核心區域的土地儲備投入；中小型房企更多保障現金流，拿地更為謹慎。長期而言，行業排名與銷售增速倒掛必然無法持續。
難道坐以待斃？長期轉型上，突圍路徑也有多種，首要是更加聚焦核心城市。
與低線城市相比，一線城市及強二線城市銷售額比重更高、銷售流速更快，若具備核心城市資源，則在同型房企中更具核心競爭力。以金融街為例，其土地儲備集中在北京、上海、廣州、天津、重慶等一二線城市及區域中心城市，通過精準投資和科學布局，投資更具有強抗風險能力的優質項目，努力實現可持續發展。
另外，從“開發—銷售”型向“持有—運營”型轉型是必然選擇。
不同房企探索了多種持有—運營型模式，既有輕資產運營模式，也有重資產運營模式，核心均是通過專業化的資產管理和物業運營，有效提升物業資產價值。
金融街給出的轉型方案是“雙輪驅動”——在房地產開發業務穩健發展以外，通過資產管理業務貢獻穩定的營業收入、營業利潤。公司通過保持合理持有物業規模，結合公司資源稟賦創新發展文化旅游業務，并通過探索舊城改造、產業聯動、長租公寓等輕資產運營模式，積極培育新的利潤增長點。
作為內需的重要組成部分，房地產行業將在中長期內始終維持支柱產業地位，是實現國民經濟穩步復蘇的關鍵力量。在一系列重磅政策推動下，居民購房信心修復，市場有望進入筑底企穩階段，債務結構良好的房企在度過寒冬之后，各顯神通，到達彼岸。（CIS）
