證券時報網
陳見南
2025-02-13 12:04
在助力房地產市場筑底企穩的過程中，廣東起到了經濟大省的帶頭作用。
2025年春節假期之后，廣東多座城市發布專項債收購存量土地的公告。截至2月12日，廣州、珠海、惠州、東莞、河源、云浮、汕尾和潮州等城市均發布相關的收購公告，其中珠海一次性收購存量土地達到14宗，云浮、惠州也各有10宗存量土地將被收儲。
21世紀經濟報道記者根據各地發布信息初步統計，目前廣東共有14座城市發布相應收購公告，所涉地塊超過100宗，總收購價格已經超過200億元。
針對專項債收購存量土地的政策推進，今年1月16日，廣東省財政廳廳長陳國煌在廣東省十四屆人大三次會議財政經濟委員會預算審查座談會上曾進行回應。陳國煌表示，對于實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策，廣東正在積極研究推進，爭取政策盡快落地見效。
從被收購地塊的項目企業性質來看，被收購的地塊多數由當地國企或者全國性央企所有，例如在珠海所收購的14宗地塊中，華發集團占了6宗，珠海橫琴集團也有6宗；江門2月10日公布收購的3宗土地，則全部由當地國企江門發展集團所持有。
在房地產市場的下行周期，地方政府對存量土地進行收購被認為是促進房地產行業回歸到正常經營軌道行之有效的方法之一。市場也格外關注，專項債收儲的政策是否能夠持續并擴大收購規模以及惠及更多性質的企業，這將直接影響房地產市場的表現。
多地積極作為
春節假期之后，珠海率先發布存量土地收購公告。
2月7日，珠海市自然資源局發布公告，宣布2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格，擬收儲14宗用地，位于香洲區、金灣區、高新區、斗門區及萬山區，總占地面積約41.47萬平方米，收儲價格合計超66億元。
珠海擬收購的土地，多數出讓于2020年至2022年土地市場還在高歌猛進的時期，且全部由當地國企持有。例如，珠海橫琴集團此次被收購的6宗地塊，全部是2022年完成公開出讓的地塊，均未進行開發，此次收購的價格相較于當時的出讓價格也有較大折讓，折扣率在74.7%～81.1%之間。
除了珠海之外，惠州、云浮、江門等城市所收購的地塊也全部由當地國企所持有。這是相對普遍的情況。就目前公布的信息而言，廣州、中山的情況有所例外，所收購的存量地塊持有者有民營房企以及全國性央企。
2月8日，廣州市規劃和自然資源局增城區分局對2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的情況進行公示。第一批收儲的土地僅有1宗，收回地塊面積為194.987畝，收購價格約3億元，僅為出讓價的5.2折。
這宗地塊于2019年6月掛牌出讓，掛牌起始價約5.74億元，地塊性質為旅館用地，最終由華僑城以底價競得。其時，華僑城承諾投資總額不低于15億元，在交地之日起12個月內動工開發，在交地之日起36個月內竣工等。但最終這宗地塊并未順利進入開發階段。
中山所公布收回的三宗地塊，則有兩宗為當地民企所持有，一宗由華潤置地和仁恒置地的聯合體所持有。
兩宗民企所持有的閑置地塊均為商業用地。其中，由中山欖菊藝術品投資有限公司摘得的地塊原計劃投資超10億元，對標國家一級博物館建設欖菊·大灣區博物館，但最終并未進入開發階段。另一宗由莊嚴科技持有的地塊，原計劃建設最高棟高度不低于238米，不超過250米的超高層建筑，是2022年中山翠亨新區推出的首宗公開出讓重大招商項目地塊，也是中山首個以產業項目準入標準加經濟、科技指標約束的商業用地項目，最終也并未開發。這兩宗地塊的收購價格在原出讓價格的8折左右。
克而瑞研究中心認為，廣東此次收購地塊多數為國企的原因是，土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。對于已經出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調配資金來解押土地，從而實現土地變現的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。
針對這些地塊的收購價格厘定，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，這些地塊收儲價格均低于當初的出讓價，折扣在7~9折，貫徹了“土地成本與評估價就低確定”的原則，收儲這些地塊有助于改善房地產市場供需關系及相關企業的流動性。
助力樓市企穩
廣東此番密集行動收購存量土地，源于政策面的支持。
去年11月7日，自然資源部印發了《自然資源部關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導和工作依據。對于回收地塊折價，通知明確，“土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格”。
在此之后，各地均有相應的動作，但廣東明顯更為積極。針對存量土地的收儲，廣東各地一直在探索合理的推行方式。
以廣州為例，去年越秀地產就曾通過用換取地票的方式退還多宗閑置地塊，越秀地產也通過這種方式置換了較為優質的土地儲備。
一位深耕大灣區的中型民營房企投資部人士則告訴21世紀經濟報道記者，“整體市場下行，前期拿地的成本價太高，后續如果開發投入的錢都收不回來。各地現在會針對具體的地塊進行溝通和協商，專項債收購暫時比較少有民營房企被收儲，這有客觀的原因，前幾年拿地的很多都是當地國企，而且民營企業的‘凈地’很少。但去年以來，通過土地置換或者提供更完善硬件配套已經有落地的案例，未來我們也有可能能夠從存量土地收儲的政策中受益。”
從政策層面上，專項債收購存量土地的相關實施措施還有望得到進一步的細化。
2025年1月10日，財政部綜合司司長林澤昌在國新辦舉行的新聞發布會上表示，在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要統籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目。財政部副部長廖岷也表示，財政部正在配合相關行業主管部門抓緊研究，細化有關措施安排。
李宇嘉認為，收儲可能是2025年土地市場的一大看點，對樓市也是利好的信號。利好是一定的，比如源頭上去庫存、緩解供求關系，比如穩定開發商資金鏈，利好保交付和拿地開工，穩定行業體量和夯實止跌回穩。
“2025年更加積極的財政政策將落地，穩增長要發揮項目帶動作用，專項債發行速度加快，為土地收儲創造條件。國企城投承擔穩增長先行軍，收儲這些地塊能給前者帶來資金上的源頭活水。當然，這種影響要取決于后續能有多大的收儲放量出來。”李宇嘉強調。
