證券時報網(wǎng)
黃翔
2024-11-05 19:42
近日，多地首套房貸利率進(jìn)入“2”字頭，廣州部分銀行甚至給出2.6%的最低利率。
“因?yàn)楸O(jiān)管指導(dǎo)原因，房貸利率不能低于公積金利率，目前利率最低只能做到2.85%。”10月24日，《國際金融報》記者從廣州某外資行工作人員處了解到，該行已收到監(jiān)管指導(dǎo)，叫停公積金貸款利率以下商業(yè)房貸利率。
受訪專家指出，超低價房貸出現(xiàn)的主要原因是銀行和開發(fā)商的惡性競爭。未來公積金貸款利率或?qū)⒂乱惠喯抡{(diào)，將保持在商貸利率以下至少一個百分點(diǎn)的水平。
首套房貸利率降至2.6%
10月LPR報價下調(diào)后，多地房貸利率再度探底。
近日，《國際金融報》記者注意到，多地新增首套房貸款利率已卷至新低，不少地區(qū)甚至出現(xiàn)與公積金貸款利率“倒掛”的現(xiàn)象。據(jù)某全國連鎖房產(chǎn)中介公司公開的《10月21日30個重點(diǎn)城市商貨利率》數(shù)據(jù)，LPR下調(diào)當(dāng)日，廣州地區(qū)部分銀行公開的首套房貸利率已低至2.9%，南京部分銀行以及蘇州地區(qū)則為2.95%。
事實(shí)上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少地區(qū)首套房貸利率的優(yōu)惠力度大于監(jiān)管給出的減點(diǎn)下限。據(jù)廣州地區(qū)某外資行客戶經(jīng)理透露，該行前幾日首套房貸款利率最低可以做到2.6%。以當(dāng)前5年期以上LPR為3.6%計算，這一房貸利率已然達(dá)到LPR-100BP。
值得注意的是，當(dāng)前公積金貸款利率并未調(diào)整，5年以上為2.85%，與該銀行實(shí)際業(yè)務(wù)中的房貸利率相比已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。
記者從上述客戶經(jīng)理處了解到，近兩日，該行收到了地方監(jiān)管指導(dǎo)，要求個人住房商貸利率不得低于公積金貸款利率，當(dāng)前首套房貸利率最低可以做到至2.85%。
“這一現(xiàn)象主要原因是銀行和開發(fā)商的惡性競爭，突破加點(diǎn)下限涉及違規(guī)，監(jiān)管下場指導(dǎo)是一種干預(yù)和矯正。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，“對于銀行來說，按揭貸款優(yōu)質(zhì)資源，大家都想要搶占份額。此前監(jiān)管給出最低的減免幅度，正是為了避免不理性的價格戰(zhàn)，各家銀行都應(yīng)當(dāng)遵守，在一定階段保持利率的相對不變，以形成穩(wěn)定的市場預(yù)期。”
李宇嘉進(jìn)一步指出，從房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口形勢、全社會平均投資回報率、居民收入和就業(yè)形勢等綜合來看，房貸利率長周期往下走，但要分階段和受政策調(diào)控影響。這與銀行的資金成本、運(yùn)營管理、風(fēng)控制度等密切相關(guān)，不能出現(xiàn)惡性競爭，不能因?yàn)闋幦》抠J份額而忽視了風(fēng)險控制，也不能撇開借款主體的信用、流水和收入而一味地強(qiáng)調(diào)份額，否則未來房貸不良率會明顯上升。
公積金貸款利率或迎下調(diào)
近一年來，房貸優(yōu)惠政策頻出，新增房貸利率“大跳水”。
以上海為例，今年1月時，5年期以上LPR報價為4.2%，上海地區(qū)首套房貸款利率站在4.1%的高位。當(dāng)下，首套房商貸利率已降至3.15%，下調(diào)了0.95個百分點(diǎn)。如果以200萬元、30年期的首套房貸款計算，在等額本息還款的情況下，月供相比1月時減少1069.23元，總利息減少38.49萬元。
公積金貸款利率變動方面，今年5月17日，央行發(fā)布重磅政策，自5月18日起下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以上首套個人住房公積金貸款利率調(diào)整為2.85%，同期第二套個人住房公積金貸款利率調(diào)整為不低于3.325%。此前一次調(diào)降是在2022年10月，下調(diào)幅度為0.15個百分點(diǎn)。
“自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計調(diào)降125BP（基點(diǎn)），期間各城市的浮動加點(diǎn)數(shù)也有不同程度的降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調(diào)降2次共40BP，商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出。
“若要求商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率，部分銀行的房貸利率減點(diǎn)將有所收窄。”陳文靜直言，“本次LPR下調(diào)前，廣州已有部分銀行首套房貸利率低至2.85%（LPR-95BP），預(yù)計此后辦理的房貸利率加減點(diǎn)幅度或有調(diào)整，而北京、上海等房貸利率仍較高、與當(dāng)前公積金貸款利率仍存差距的城市，購房成本會進(jìn)一步下降25BP。”
公積金貸款利率會否迎來新一輪下降？
陳文靜在采訪中分析稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于筑底的重要階段，購房成本降低是助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的重要舉措之一，預(yù)計公積金貸款利率也有望迎來下降，進(jìn)一步降低購房者的購房成本，帶動購房需求釋放。
“商業(yè)貸款和公積金貸款下調(diào)的驅(qū)動機(jī)制是不同的。”李宇嘉表示，“公積金貸款利率的下調(diào)以公積金存款利率下調(diào)為前提。目前看來，公積金貸款利率與首套房商貸利率水平已經(jīng)非常接近，公積金貸款普惠性的金融屬性有所削弱。接下來，公積金存款利率應(yīng)當(dāng)會下調(diào)，使公積金貸款利率保持在比商貸利率低至少一個百分點(diǎn)的水平。”
“開發(fā)商和銀行應(yīng)當(dāng)明白，降低利率并不一定能夠獲得更多客戶。從宏觀角度來看，各家競相降低利率，可能造成市場利率進(jìn)一步大幅下跌；從市場角度而言，購房者試圖獲得最優(yōu)惠的利率，反而可能延長購房的觀望期。”李宇嘉最后建議道，“銀行應(yīng)當(dāng)通過提升產(chǎn)品和服務(wù)來贏得客戶，價格戰(zhàn)之下沒有贏家。”
